こんにちは。

スポーツの秋、食欲の秋、読書の秋 が実感できる10月になりました。

いよいよ、カープのクライマックスシリーズが12日から始まるのでワクワクしている今日この頃。

ジャイアンツかベイスターズか?

緒方監督はベイスターズの方がやりやすいとか言ってましたが、、、どうですかね?

やってみなけりゃわかりませんが、私が、26歳の時以来の日本シリーズを観てみたい。。。

単純計算で年齢がわかってしまった、FP不動産コンサルタントの渡辺です。

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おかげさまをもちまして夏前からのFP相談はじめ、物件探し依頼~土地売買契約+中古住宅決済引き渡しの案件が重なり、年末までスケジュールがびっしりとなりました。

来月で、開業3周年を迎えますが、こんな私を信頼し、頼って来てくださる依頼者の皆さんに本当に感謝しております。

仕事の依頼があるということ自体大変有り難いことですので、依頼された期待以上の成果をもってお返しする所存です!

こんな私ですが3年目以降も引き続きおつき合いの程よろしくお願いいたします。

さて、涼しくなってきたせいか福山の住宅・不動産業界も人でにぎわいを取り戻しているようです。

本日は、物件探しにおいて「買ってはいけない中古マンションと中古住宅」5つのポイントと題してお伝えしたいと思います。

夢のマイホーム購入に向けていろいろ不動産情報収集されている方、あるいはこれから家を買おうかな〜なんて思われてる方、住宅購入は一生の中でも一番大きな買い物ですから、失敗すると人生終わってしまうことがありますのでご注意くださいね。

これから、中古マンションや中古住宅を購入予定の方に、私なりの簡単なアドバイスがあるとしたら「5つの要件に当てはまる中古マンション・中古住宅は買わない方がいい」 ということです。
5つとは以下の通りです。
1.旧耐震物件

2.最寄り駅まで10分以上かかる(マンションの場合)

3.既存不適格物件

4.修繕積立金不足

5.自然災害のリスクが高いエリア

なぜなのか、それぞれ解説していきます。

旧耐震基準物件って?

1981年6月1日って何の日だかわかりますか?住宅営業マン、あるいは不動産会社にとってこの日を知らない人は「素人営業マン」です。
これは建築基準法の中の耐震基準が改訂された日で、この日以降の物件については、この日以前の建物に比べて、より高い耐震性能で作られています。
つまり、この1981年6月1日以前に建てられたマンションを買うのは、NG!!
 
耐震性が「旧耐震基準」ですから、地震に弱い。
ちなみに、1981年6月1日以降の物件は「新耐震基準」と言います。
そして、地震に弱いというデメリットだけてなく、もっと大きなデメリットがあるんです!
それは「資産価値が低い」ということです。
これはどういうことかというと、もし仮にあなたが旧耐震物件を買って、何かあって、売りに出さなきゃならなくなった際、その物件は不動産市場の中で「旧耐震」というレッテルが貼られます。
これは新耐震基準に比べて、性能が低いことを表しますので、高値で売ることは非常に難しくなります。
ですので、中古マンション選びの際には、いつ建てられたのかを確認してください。
それが1981年以前なのか、以後なのか、きちんと見極めましょう。
もちろん、旧耐震物件は買わない方がいいんだけど、旧耐震は価格が「安い」。
これはメリットと言えますが、、、。

最寄り駅まで徒歩で10分以上かかる

中古マンションの資産価値が高く維持されて、目減りしにくいのは、駅からの立地が関係してきます。
マンションの基準は基本徒歩10分以内。
いわゆる駅近を買うのがベターなんです。
もし物件を売りに出さなければならなくなったとき、あるいは、賃貸に出して収益を得ようと考えたとき、この駅から10分以内かどうかというのは非常に重要になってきます。
物件によって、値段が高くなる傾向があるのも致し方ないわけです。
ただし、福山のような車社会でマイカーでの移動が当たり前の地方都市なら、このあたりはあまり影響しないのかもしれませんね。

既存不適格住宅か確認を

中古住宅を買うときには、既存不適格住宅かどうかをきちんとチェックしましょう!
これはどういうことかというと、建築されたときには法律に則って建てられた家であっても、その後の法改正や、都市計画の変更によって、現状の法律に適さない家のことです。
もちろん、そのまま住んでいても問題はないのですが、もし買った中古住宅が既存不適格で、それをなんらかの理由で建て替えようとしたときに、家の容積率(ざっくりうと大きさ)を小さくしなければならないときがあります。
なので、既存不適格かどうかを不動産会社に調べてもらってから、買うかどうかを判断しましょう。

修繕積立金が不足している物件は危険

修繕積立金というのは、わかりやすくいうとその建物の痛んだところ、劣化したところを直すために、マンションの住民みんなでためておくお金です。
このお金、つまり修繕積立金が十分でないとどうなるか。
建物がどんどんどんどん劣化してぼろぼろになっていきます。
修繕積立金は、不動産会社の営業マン経由で、マンションの管理組合の議事録を調べてもらい、どれくらいの金額がたまっているのか、過去にどんな修繕が行われたのか、さらにこれからどんなリフォームが予定されているのかをチェックしてください。
マンションの部屋数(戸数)が少ない物件は、その分修繕積立金も少ないですから、中には十分に足りないという物件もあります。

地盤、地震、自然災害などないエリアを

自然災害で家が全壊することは、すでに東日本大震災等を通じて多くの人が理解していると思います。
そのためにも、災害の少ないエリアを買うことが重要です。
その安全性を確かめるために実はさまざまなサービスがあります。
例えば地盤系であれば、福山市が発表しているハザードマップから調べることができます。
例えば不動産会社に「ハザードマップ」調べてもらえますかと言って、喜んで引き受けてくれて、ばっちり回答してくれる営業マンは付き合うべきパートナーと言えます。

知識を身につけ賢く買おう

いかがでしたか?
中古住宅はただでさえ、一度誰かが住んだ家なので、購入するのは不安ですよね。
でも選び方にはいくつかのポイントがあって、それを抑えておけば、それほどむずかしくはありません。
知識をつければつけるほど、よりいい住宅に出会えるかと思います。
当事務所では、福山市内全域でハザードマップ・土砂災害地域・南海トラフ地震が起きた場合の津波被害予想・揺れやすいエリアなど危険箇所が一度に見ることが出来る、「ネガティブ情報閲覧室」 を設けています。
気になる方は、お気軽にお寄りください。(要予約)
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今日は、この辺で