こんばんわ。

あじさいが鮮やかに綺麗な、梅雨シーズン真っ只中の福山ですね。

湿気ムンムンの今日このごろですが、皆さんいかがお過ごしですか?

わが家は、つばめが巣をつくってくれて(縁起がいい)、もう時期ヒナの顔が見れそうな雰囲気になってまいりました。

家族全員で今日かな、明日かな、、と心待ちにしています。

つばめの巣作りをじっくり観察してると、腕のいい大工さんの家づくりと一緒で、忍耐強くコツコツと丁寧に仕上げていきます。

その光景は見事なものです。

親鳥の二羽が、何度も何度も巣作りの材料?を飛んで行っては帰ってきて運んで築いていくのです。

このつばめの夫婦の連帯感と外敵から子を守る姿勢から、家族の在り方の教訓をあらためて教えてもらっているFP住宅コンサルタントの渡辺です。

あの小気味よい鳴き声がたまらなく好きです。

 

さて本日は、失敗が許されない住宅購入の「住宅ローン次第で購入後の人生が大きく変わる」と題して、頭金はいくら必要なの?にフォーカスして書いてみようと思います。

よく不景気時、不動産価格下落局面には金融が引き締まり、好景気、不動産価格上昇局面では金融が緩んでいくといわれます。

今は、まさに後者となりつつありますね。

頭金なしの100%融資ローンは当たり前ですし、1年前には難しかった諸費用込オーバーローンも通りやすくなってきてる状況です。

でも、こういうタイミングこそ注意です。

確かに、金利は史上最低ゾーンの超低金利、3000万円を借りたとしても

35年返済(フラット35)で、毎月の返済額が9万円ちょっとという水準です。

日本全体の財政問題や、日銀と市場との関係性からすると中短期的には、低金利は継続しそうですが、果たして読み通りにいくことばかりではありませんので、ある程度のリスクヘッジを考えて行動する必要あります。



(1)頭金の額は?



「住宅を購入する際の頭金は2割」とよく聞きますが、これにはあまり根拠がないのをご存じでしたか?

昔の住宅金融公庫(今のフラット35)や年金基金などの融資の場合に

「頭金2割の原則」などがありまして、そのような風習的な考え方が

今でも一人歩きしているだけなのです。

現実には頭金がない100%ローンや諸費用も含めたオーバーローンでも

住宅ローン融資は承認されています。



しかし、顧客によっては物件の50%までしか承認されないケースもあります。

これは金融機関の考え方が「物件担保優先の時代」から、「個人属性

(個人担保)優先の時代」に変化したためです。



適性な自己資金の額を判断するには、3つのポイントがあるのです。



(2)自分の収入に合った住宅ローン返済額なのか?



みなさんもよくご存知だと思いますが、住宅は購入できたから終わり

ということではありません。

長い期間、住宅ローンを返済し続けなければなりません。



頭金(自己資金)を貯めることも大事ですが、それよりも月々の住宅ローンを問題なく返済し続けることができるかを考えるべきでしょう。



家族のライフプランを考慮し、将来の支出を予測していかなければなりません。

私のところに来られる相談者の方で、「今は払えます!」という人の中には「将来のことはあまり考えていません。」という人も結構多いものです。



このような人は、今後の金利上昇を加味した「住宅ローンシミュレーション」や、当事務所が提供しているライフプランを考慮した「マイホーム予算診断サービス」の作成がオススメです。



(3)もしもの時はどうするの?



「転勤で購入した家に住めなくなった」「リストラされ収入がなくなった」など不測の事態になった場合は、「売る」か「貸す」、もしくは「破産する」かの選択に迫られます。



そのときになって初めて、住宅ローンの残債と売却可能価格のバランスを意識しておけばよかったことに気づくことになります。



(4)借りられるだけ借りていい??



100%ローンやオーバーローンは、比較的借り入れ金利や優遇金利などの条件が悪くなっていることが多いのです。

十分な頭金を出すことが可能なのに、借りられるから「借りられる分だけ借りておこう!」という発想は、将来の繰上げ返済プラン(期間短縮型)をしっかりと計画できる人でないとリスクが出てきます。



(5)まとめ



まずは、今後のライフプランや金利上昇を加味して、毎月いくら返済できるかを考え、総借入額の目安を算出する。



              ↓

自分が、その額を銀行等から借り入れできるかを確認



              ↓

売却した場合に、残債割れしないか?

残債割れした場合に、補填できる手段はあるか?

賃貸にだした場合に、月々の収支は黒字になるか?



              ↓

以上を考慮し、自分が出すべき自己資金を決める!!





ここでの注意点は、金利を払いたくない為に「持っている現預金をすべて頭金に出し切ってしまって、生活できなくなるようではだめ!」ということです。

そこまでしないと購入できない物件を検討する際は、もう一度冷静になり、「購入予算を下げてリスクを減らす」「親に援助をお願いする」など考えましょうね。

では、また