こんにちわ。

ただいま午後2時半の福山は、気温26℃と初夏の暑さとなっています。

このまま夏に向けて一直線、、、とはいかないのが日本の気候。

来月はジメジメした梅雨シーズンに入ります。

傘をさして歩くのが毎年面倒くさい、FP住宅コンサルタントの渡辺です。

やはり天気は晴れがいいです!

さて、当事務所、開業来の無料個別相談キャンペーン件数の累計がいよいよ100組に近づいて来ました。

福山市近郊の方々の、住宅・不動産購入に対する「支払の不安」が圧倒的に多いことが身をもってよくわかった1年でした。

只今、その支払いの不安解消に特化したHPを開設準備中。

日々の業務をこなしながらの為、なかなか思うようにはかどりませんが、7月スタートをめどに製作できればと思ってます。

さてそんな中、本日はその「支払いの不安要因である住宅ローン」の中でも月々の支払額が1番低く抑えられる「変動金利タイプ」の落とし穴について書いてみたいと思います。

 

変動金利タイプは年に2回、4月と10月に金利が見直されるのが一般的です。

金利が上昇すれば当然返済額も増えるのですが、実は多くの金融機関では、変動金利型の返済額は5年間一定にしています。(「5年ルール」)。

5年間で合計10回(年2回×5年)の見直しが行なわれるわけですが、この5年間は金利が変動しても「返済額」は増減しないのです。

金利が上がっても毎月返済額を増やさないということは、毎月返済額における利息割合を増やし、元金の返済額が減らされるわけです。

これがいわゆる【5年ルール】と言われるものです。

また、この【5年ルール】後、返済額のアップは元の返済額の1.25倍までに制限されています。

これが【125%ルール】と言われている「上限付き返済」の仕組みです。

「上限があれば一定の安心感がある」と思いがちですが、実はこれが変動金利型の落とし穴=ポイントなのです!

5年ルールにより、毎月の利息割合が増える可能性があることと、125%ルールによって、返済額が抑えられるため元金の減りがより鈍くなります。

今後の金利上昇次第では、元金の返済が遅れ、利息負担がどんどん膨らむ可能性も。

ちなみに、それ以降の返済では、利息と未払い利息を優先的に返すことになるため、元金は減らない状態が続きます。

金利が上昇し続け、この状態が長く続くとどうなるでしょう。

返済額の見直し時期がきても、次の返済額は最大1.25倍。

利息負担が見直し後の返済額より多くなれば、さらに未払い利息が積みあがっていくこともあり得るのです。

もし万が一、完済予定時期(35年返済なら35年後)に元金又は未払い利息が残っていた場合、その全額を一括返済することになるのが一般的です。

変動型金利は、金利上昇があり得る、返済額が安定しないなどのデメリットがありますが、むしろ老後の資金調達に大きな影響を及ぼす、「未払い利息リスク」のほうが注意すべきといえるでしょう。

金利の高い安いは確かに重要ですが、変動金利のルールを充分知っておく必要があるでしょう。

【5年ルールと125%ルール】は返済額の大きな変動はない一方で、見えないところで利息を支払って損をしていることを忘れないでくださいね。

では、また