こんばんわ。

おととい台風6号が通過した福山でしたが、風は強かったぐらいでさほど影響はなくて良かったですね。

続く7号が来ているようですので、引き続きの注意が必要です。

この時期に台風が来るという昨今ですが、一昔前までは考えられなかったこと。

ビジネスにおいては、よく「環境の変化に対する適応業」と言われますが、まさに自然環境の変化にも順応していかなくてはならないものだと考えさせられます。

住宅・不動産業界もしかりで、日々の変化に継続研鑽しながら最新の情報をデートアップして、適応し続けていかなくてはならない、FP住宅コンサルタントの渡辺です。

1ヶ月に住宅・不動産関連の本や情報誌を平均10冊以上は購読してます…

さて本日は、前回からの続きとして「住宅ローン破綻はどのようにして起きるのか?」について書いてみたいと思います。

低成長時代の変化とともに急増中の「住宅ローン破綻」、なんとも嫌な言葉ですね。

できれば関わりたくないし、自分には関係ない、そう思われていませんか?

実は意外にも、ごくごく身近で一般的な家庭の方が「住宅ローン破綻」に遭遇しているのです。

これまで当事務所での個別相談でも、住宅ローンが払えそうにないので対応策をアドバイスして欲しい、という案件が全体の15%位あります。

住宅ローン破綻の直接的な原因は皆それぞれですが、共通点がひとつあります。

それは「将来に対する予測の甘さ」です。

もちろん、日々目まぐるしく動く世の中ですから、想定外のことが起こります。

それでも、住宅ローン破綻者の原因をみてみると「住宅ローンそのものをよく理解せず、不動産・住宅会社に勧められた限度額ギリギリのローンをそのまま組んだ」「ご主人がリストラされた」「勤めてる会社のボーナスや残業代が出なくなった」「子どもの教育費や部活のお金が負担となって」「子どもができて妻が仕事を辞めたから」「趣味の旅行の回数がどうしても減らせなくて」「離婚」等々。

これらの原因は、ファイナンシャルプランナー的視点でいうと、「離婚」以外はあらかじめ予測できる内容がほとんどです。

住宅ローン破綻を防ぐには、長期間での「家計の変動リスク」と「金利の変動リスク」の二つの変動リスクに備える必要があります。

では、見ていきましょう。

最悪のシナリオを描いて借入額を決めること

先の例にもあるように、住宅ローン破綻の原因の多くは家計支出の増加と収入の減少です。

家計支出の変動に備えるには、住宅ローンの借入時に「子どもが二人とも私立理系に進学した場合」「共働きをする予定であった妻が結婚後すぐに専業主婦になった場合」など、家計支出の最悪のシナリオを描き、それでも家計が赤字にならない住宅ローン返済可能額と住宅ローンの借入額を試算することです。



そうすれば、教育費の増加は毎月3万円までは大丈夫、いざとなれば使う目的のないあの定期預金を崩せば3年分は補填できる、など、余裕も戦略も生まれてきます。

金利の変動リスクは、試算と戦略で防衛する

金利の変動リスクに備えるには、金利を固定してしまうのが一番です。

そう、当初から固定金利の住宅ローンを選択すれば安心です。

ところが、全員の方が皆固定金利の住宅ローンを利用しているわけではありません。

なぜでしょうか。

それは、金利の低さです。

変動金利は一般的に固定金利よりも低く設定される傾向にあるため、固定金利を選びたいが変動金利の低さに惹かれて選択する方も多いのです。

よく不動産情報誌や住宅広告に出ている、「3年固定0.8%で家賃並みの支払い」といわれるものです。(注意:当初の3年間だけ優遇金利適用で支払額が低い)

ですが、優遇金利適用後の期間は、金利がアップされ支払額は上がります。

この金利変動のリスクに備えるには、ライフプランを考慮したキャッシュフロー表を作成して、詳細なシュミレーションをしておく必要があるのです。

5年後に金利が2%上昇したら、毎月返済額は3万円増加する、3%上昇したら5万円の増加だ、などと想定できる限りの悪い数字を予測し試算しておきます。



そうすれば、「3%上昇したら、とてもじゃないけれど払えない」などご自身の基準が見えてきます。

基準が見えれば、変動からの借換先の住宅ローンが○%になるまでに借換にチャレンジしよう、など次なる展開と戦略が見えてきます。



住宅ローン破綻を防ぐためには、将来の家計を把握し、当初から最悪のシナリオを描いておくこと。

その将来のシナリオを基に、住宅ローンの借入額を決めると住宅ローン破綻の確率はグンと減ります。

くれぐれも順番を間違えて、試算前に借入額を決めてしまわないようご注意ください。

そのシュミレーションができるのは、「売り手側に属さない中立的第三者」、お金の専門家であるファイナンシャルプランナーです。

これから家を購入しようかと検討中の方は、まず初めに当事務所の「マイホーム購入予算診断」を受けられることをお勧めします。

住宅ローン破綻の心配が消え、安心してマイホーム購入に向かって行くことが出来ます。

今日はこの辺で

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