こんにちは。

10月に入り、昼間暑く夜寒い寒暖差のおかげ?で少々風邪気味のFP渡辺です。

今日も仕事しながら咳と鼻水たらたらで集中力にかけてますが、なんとかふんばります。

さて今日は、

【住宅ローン次第で購入後の人生が大きく変わる!】

 「フラット35」とは?

 を詳しく書いてみたいと思います。

 

フラット35といえば、長期固定型住宅ローンの代名詞といえるものでしょう。

 私は、この業界で10数年住宅ローン金利の相場を見ていますが、

今現在の低金利水準には驚くばかりです。

長期固定金利の指標となるものが『新発10年国債の利回り』となっています。

この指標は、本来、マーケットの市場金利なのですが、日銀の総裁に黒田氏

が着任して、日本国債の最大の買い手が日銀に変わって以降は、超低金利誘導

型政策になり、この指標自体もコントロールされるカタチになってしまっています。

 ここ20年間での35年固定の住宅ローン金利は3.0%~3.5%程度が安定期でしたが、

ここ最近では1.5%前後で推移しています。(10月現在は1.59%)

こんな低金利な固定型住宅ローンは、世界中探しても日本しかないでしょうね。

 

(1)フラット35

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構(以前の住宅金融公庫)

が提携している長期固定金利の住宅ローンです。

その仕組みは、住宅金融支援機構が皆さんの利用する住宅ローン債権を

民間金融機関から買取り、証券化します。

そのため、民間金融機関としてはリスクがなく長期型の金利商品を提供

できるようになっています。

今回は、「フラット35」の中でも、主要な「フラット35(買取型)」

について解説します。

 

 (2)借入条件は?

 借り入れ条件は、「物件的な条件」「人物的な条件」「融資枠の条件」

の3つがあります。

 

 ≪物件的な条件≫

●一戸建ての場合の床面積・・・・・・・・・・70平米以上

●マンションの場合の床面積・・・・・・・・・30平米以上

●建築費(土地購入費用も含む)または購入価格が1億円以下

●住宅の耐久性などで住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること

  

特に注意したいのが最後に記述した事項です。

購入予定の建物が『適合証明』の交付対象となるかどうかが問題に

なりやすいのです。

特に中古住宅は取得できない物件が多く存在します。

 

『適合証明』とは、住宅金融支援機構が定めた耐震性などの技術基準

(昔でいう公庫基準)に適合している旨の証明書になります。

「フラット35」の利用を検討する際は、購入予定の物件が、この

『適合証明』を取得できるかどうかを確認しましょう。

  

≪人物的な条件≫

●申し込み年齢が70歳未満の方

●安定した収入があること

 

【年収別基準】

●年収400万円未満 → 年間返済額の合計が年収の30%まで

●年収400万円以上 → 年間返済額の合計が年収の35%まで

  ※収入については、申し込みの前年の年収で審査します。

●日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方

  

≪融資枠の条件≫

●融資額は100万円以上8000万円以下(1万円単位)で

 建築費(1億円以内)または購入価額の100%以内

  

(3)フラット35S

この数年で、フラット35も複雑化してきました。国の考えとしては、

高品質な住宅ストックを確保推進するため、高スペックの住宅には、

より低利で有利な住宅ローンを供給しようと、考えが変化してきている

ようです。

 

その中で、フラット35Sなるものが登場しました。

フラット35Sには、金利Aプランと金利Bプランがあります。

 

簡単に説明しますと、

「フラット35Sの基準を満たしている高スペック物件を更に2つに分類し、

超高スペックな物件を金利Aプラン、それ以外の物件をBプランとし、

Aプランは10年間、Bプランは5年間、金利を店頭金利から▲0.6

引き下げます」というものです。

 

フラット35Sの物件の適用要件は、次の各パターンのうち、

いずれか1つ以上の基準を満たす住宅となります。

 

 

≪フラット35S金利Aプラン≫

 

【省エネルギー性】

・認定低炭素住宅

・トップランナー基準に適合する住宅

・一次エネルギー消費量等級5の住宅

 

【耐震性】

・耐震等級3の住宅

 

【バリアフリー性】

・高齢者等配慮対策等4以上の住宅

 

【耐久性・可変性】

長期優良住宅

  

≪フラット35S金利Bプラン≫

 【省エネルギー性】

・断熱等性能等級4の住宅

・一次エネルギー消費量等級4以上の住宅

 

【耐震性】

・耐震等級2の住宅

 

【バリアフリー性】

・高齢者等配慮対策等3以上の住宅

 

【耐久性・可変性】

・劣化対策等級3の住宅、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

  

住宅ローンの額によっては、かなりインパクトが大きい数字(支払い差)と

なってきますので、ぜひ検討してみてください。

  

 (4)フラット35のメリット・デメリット

 ≪フラット35のメリット≫

●完全固定金利なので金利上昇リスクがない。

●保証料がゼロ円。

●繰り上げ返済手数料がゼロ円

 ※返済できる額は100万円からなどの条件があります。

 

≪フラット35のデメリット≫

●団体信用生命保険料が別途必要(任意加入)

●窓口とする金融機関によっては事務手数料が高い。

 (融資金額の1.0%~2.1%など)

●一戸建ての場合、引き渡し時に土地と建物の代金が一括して

 融資されるため、土地と建物の分割実行を希望する場合は

 「つなぎ融資」が必要となる。

   これだけでは良いかどうかの判断が難しいので、民間の銀行などの融資条件

と比較し、諸費用を含めた総返済額で判断しましょう。

   

(5)フラット35はこんな人にオススメ

 A:住宅ローン=長期固定と決めている人

B:健康に問題がある人

C:自営業等で設立が3年未満の人

D:自営業等で決算内容が思わしくない人

 

Aについては説明する必要はありませんね。

Bについては、民間金融機関の場合、団体信用生命保険の加入が絶対条件

になります。

そのため健康に問題がある(入院・通院歴、持病持ち)などで、この生命保険

に加入できずに、融資を受けられないことがあります。

一方「フラット35」の場合、団体信用生命保険は任意加入になっているため

健康に関する条件はありません。

 

CとDについては、民間金融機関の場合に自営業者などは、3期分の決算書の

提出が必要となるケースがほとんどです。

設立3年未満や決算内容が思わしくない場合は、年収基準がOKでも審査の

段階で謝絶されることが多く見受けられます。

 

しかし「フラット35」は会社員であるとか、自営業であるからといった審査

基準はないので、民間金融機関よりも柔軟に対応してくれることが多いです。

 

 (6)フラット35は星の数ほどある!

 実は「フラット35」とひとことで言っても、取り扱っている金融機関は

300以上あるのです。しかも各取り扱い金融機関によって、貸し出し金利や

事務手数料の金額が異なります。

 

その条件の違いは下記サイトで確認ができます。

  http://www.flat35.com/kinri/index.php/contacts/top

 

1つ1つ検証するのはまず不可能なので、主要どころを数行選んで

検討してみましょう。

 

長文になってしまいました。

今日は、この辺で