こんにちわ。

台風過ぎ去りしあとの『秋冷え?』で、すでにファンヒーターを出してしまったFP不動産コンサルタントの渡辺です。

体調が崩れやすい時期ですので、皆さんも風邪には注意しましょうね。

さて本日は、個別相談でもよく聞かれる『中古住宅の売出し価格はどのようにして決まるのか?』について書いてみたいと思います。

一般的に不動産価格の評価を決める参考的手法として用いられるのは、

『収益還元法』『取引事例比較法』『原価法』の3つです。



それぞれにどういうものかと言うと



1)収益還元法

 

 収益還元法は対象不動産が将来生み出すであろうと予測

 される純収益の現在価値の総和を求めることによって、

 対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。



2)取引事例比較法



 取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な

 選択を行い、地域要因の比較及び個別的要因の比較を

 行って求められた価格を比較考慮し、これによって対象

 不動産の試算価格を求める手法です。



3)原価法

 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を

 求め、この再調達原価について減価修正を行って対象

 不動産の試算価格を求める手法です。



と何だか分かるような分からないような言葉的に難しい手法を用いて不動産価格の評価を行います。



勿論、同時に複数の手法を織り交ぜて評価する方がより市場にマッチした評価になります。



しかし、住宅に関してよく耳にするのが築20年以上になると、もう住宅の価値はありません。。という言葉じゃないでしょうか?



新築ではないので、中古住宅として販売する場合の築年数はとても重要な要素となります。

20年を超えてしまうと殆んど価格には反映されません。



調べたら、実際に内閣府が出したデータを参考にすると良く分かります。



2011年に住宅取得費として投じた金額が862.1兆円。



しかしながら、住宅の資産価値はというと・・・。



なんと!!343.8兆円!!  その差!! 518.3兆円!!もあり、倍以上の乖離があるんです。。



つまり、今日、2000万円で購入した住宅を明日販売すると、1500万円とか1600万円になってしまうのが今の日本の現状です。



なぜなら制度的に今の日本の住宅実態を反映して、築年数の経過で急速に減耗する計算になっているからです。



それ故、出来る限り資産に見合った価格帯で中古住宅を購入する必要があり、そのあたりが価値判断基準のひとつとして重要だと思います。

購入価格が実際の資産価値とかけ離れていない物件にめぐり合えれば、価値ある『良い買い物』といえるでしょう。



では、また