こんにちわ。
今日は朝から比較的温暖な一日となりそうな福山市内
今から市内でもインフルエンザが流行のピークを迎えるとのことで、免疫力アップに勤しむ公認 不動産コンサルタントの渡辺です。
さて本日は、1月からすでに昨年住宅を購入された方の住宅ローン減税の申告受付が開始されているので、新築住宅はもちろんですが、今回は「中古住宅を購入された方」に対する住宅ローン減税の利用要件について書いてみたいと思います。
住宅を購入する時、一定の要件に当てはまる住宅には各種の減税措置があります。
これが利用できるのとできないのとでは、数十万円から数百万円の差が出ることもあります。
一般の買主さんは、利用要件を詳しく知っていることはないと思われるので、新築なら住宅メーカーさん、中古住宅なら関係する不動産業者さんが説明するのが普通だと考えます。
しかし、減税措置については税理士法の関係で、厳密に言えば住宅メーカー・不動産業者は税額の計算をしてはいけないことになっています。
また、その住宅の重要事項について売買契約前に説明する「重要事項説明書」の中にも、税額や要件については説明することにはなっていません。
つまり一般の買主さんは、減税の要件について専門的に知らされる仕組みになっていないのです。
そこで自分でしっかり勉強することになるのですが、この要件が結構難しい。不動産業者でも熟知している人は少ないと思います。
まず、
新築から２０年以内（耐火構造物2５年以内）
これはわかりやすい要件です。不動産業者さんも熟知しています。
これに該当しなくても、「耐震適合証明書」が発行される住宅なら築年が古くてもＯＫ。
さて、このあたりから怪しくなってきます。
例えば昭和５６年６月１日以降は新耐震基準の建築確認になっているので、「新耐震基準だから適合証明書は取れますよ。」と説明することが多いと思います。
が、残念ながら直近でも平成１２年に基準が変更されており、適合するのは相当難しい。結構な費用をかけて耐震改修工事をしないといけないケースがあります。あくまで耐震診断の結果によります。
それなら・・・既存住宅瑕疵（かし）保険を利用した住宅。
これはほとんどの不動産業者さんが説明できないと思います。なぜならこの保険制度は詳しく勉強していないとお客様に説明出来ない新しい制度だからです。
一定の検査を受けて合格した住宅には、隠れた欠陥が発生した場合、保険金で修補できるという制度です。
この対象となるのが、新耐震基準以降の住宅なので昭和５６年６月１日以降の建築確認で建てられた住宅です。
もちろんすべての住宅が該当するわけではなく、検査で合格しなければ指摘箇所を修補しないといけません。売主さんがその費用を負担してまで売却するのかという事にかかっています。
以上３つをきちんと説明することを、取引に関わっている不動産業者さんにお願いするしかないのですが、どうも説明が不十分らしく、「説明を受けていない！」「そんな制度があると知っていたら利用したのに！」と、後々トラブルになるケースがあるとのこと。
申請をして減税があるのと全く無いのとでは、「返ってくるはずの金額」が大きくなります。
直接買主様の損得になりますので、きちんと分かり易く説明して頂ける不動産業者さんを選びましょう！
では、今日はこの辺で
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